5. mars, 2015

La location immobilière, une activité de plus en plus difficile

    Au dernier trimestre 2014, la revue Administrer[1], en collaboration avec CLAMEUR[2], a publié une étude du professeur Michel MOUILLART[3] dans laquelle on peut lire que le marché locatif privé est en crise.

La mobilité résidentielle[4] des locataires du secteur privé a enfoncé le plancher de 2009 (26.1%) pour s’établir à 25.9%, juste au-dessus de celui de 1998 (25.80%) ! Elle recule pour la troisième année consécutive. Toutefois, en Aquitaine, elle diminue plus lentement (-1.3%) que la moyenne. Elle est de 31.30% en 2014. Le spécialiste justifie cette frilosité par la montée du chômage, et les incertitudes sur le pouvoir d’achat des locataires.

Quant au montant des loyers, il est constaté que dans les 20 premières villes Françaises, par le nombre d’habitants, 65% d’entre elles ont un loyer en baisse ou en progression inférieure à l’inflation. Bordeaux se situe dans cette dernière catégorie avec un loyer à 12.6€/m², en hausse de 0.40%, et un parc locatif privé estimé entre 20 et 25 000 unités. La variation des loyers des Studios et T1, qui représente 22.60% du marché, baisse depuis 2011. Elle oscille irrégulièrement pour les T2 (32.30% du marché), et monte irrégulièrement pour les T3 (26.2% du marché). Les loyers de marché reculent de 37.50% dans les villes de plus de 10 000 habitants.

 Cette situation se ressent sur l’entretien des logements. Seulement 18.70% d’entre eux ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien en 2014. Ce chiffre e’st à comparer avec 2006 (18.50%) ou 1999 (18.70%).

Quant à elle, la vacance locative, c'est-à-dire le délai de remise en location, s’est accru de 13.1% entre 2008 et 2011, et de plus 23.10% à fin 2014. Elle représente une perte de 4% des loyers perçus chaque année par les bailleurs. L’augmentation moyenne de la vacance locative sur la période 2008-2014 est de 4.3% en France, et un peu moins en Aquitaine, soit 2.1%.

Ce panorama, peu réjouissant, montre qu’il faut être de plus en plus sélectif dans l’achat de son bien immobilier, précis dans l’estimation de son loyer et rigoureux dans la gestion de son bien. Un professionnel averti, ne pourra qu’apporter aux particuliers, le recul et le savoir-faire indispensables à une gestion prudente et audacieuse.



[1] Administrer, Octobre 2014, n°480,  p.16, « La conjoncture du marché locatif privé »

[2] Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

[3] Professeur d’économie à l’Université Paris Ouest, FRICS

[4] Taux qui mesure la proportion de logements du secteur locatif privé remis sur le marché en location chaque année